Chers lecteurs,

Dans cet article, nous allons appréhender ce qu’est une servitude, ce qui la définit et ce qu’elle peut engendrer, afin de mieux comprendre cette petite clause qui peut avoir de grandes conséquences :

Tout d’abord, le concept de « fonds dominant » et « fonds servant » est essentiel pour comprendre la relation entre deux propriétés liées par une servitude : le fonds dominant bénéficie de la servitude, tandis que le fonds servant supporte les restrictions imposées par la servitude.

Ces concepts sont cruciaux dans la définition et la mise en œuvre des servitudes immobilières, car ils établissent les droits et les responsabilités des propriétaires concernés. Nous comprenons ici que les droits nouveaux nés à l’occasion de la création d’une servitude s’appliqueront aux parcelles désignées, et uniquement celles-ci :

• elle ne concerne pas les propriétaires (sauf indirectement dans des cas extrêmement rares) de ces parcelles, ce qui signifie qu’à l’occasion de la vente d’un bien grevé de servitude, celle-ci continue de plein droit, seul un acte modificatif peut permettre de la modifier ou supprimer;
• elle ne s’applique pas non plus à d’autres parcelles voisines, aussi « logique » que la servitude puisse paraitre : il faut un engagement des parties, et cela peut avoir une incidence comme nous l’illustrerons un peu plus loin

Les servitudes immobilières sont des droits réels restreignant ainsi le plein exercice des droits du propriétaire du fonds servant. Elles sont régies par le Code civil français et peuvent être établies de différentes manières, que ce soit par convention entre les propriétaires ou par la loi. Voici un aperçu des principales servitudes immobilières existantes :

1. Servitude de passage : Cette servitude permet à un propriétaire d’accéder à son bien en traversant un autre terrain. Elle peut être établie par convention entre les propriétaires ou par décision judiciaire en cas de nécessité. Elle est nécessaire pour accéder à une parcelle n’ayant pas d’accès au domaine public. Cela peut être à l’occasion d’un nouvel aménagement foncier, par exemple.
2. Servitude de vue : Elle garantit à un propriétaire le droit de conserver une ouverture permettant la vue depuis son bien. Cette servitude est souvent mise en place pour éviter la construction d’obstacles pouvant bloquer la vue. Attention donc lors de l’achat d’un bien sous fonds « dominant » : si la parcelle située encore un peu plus en contrebas décide de construire, elle ne sera pas restreinte par cette servitude, dont elle n’a peut être jamais même eu connaissance…
3. Servitude de passage des canalisations et réseaux : Elle autorise le passage de canalisations (eau, électricité, gaz, etc.) et des réseaux de communication (câbles téléphoniques, internet) à travers un terrain pour desservir un autre bien. Ces servitudes sont généralement établies pour assurer la fourniture de services essentiels aux propriétés voisines. Attention à ne rien construire par dessus, auquel cas, les services ayant des droits, ils ne vont demanderont pas votre avis pour réparer une éventuelle canalisation cassée …
4. Servitude de surplomb : Elle permet à un bâtiment de dépasser sur le terrain voisin, que ce soit par une partie de sa structure ou par des éléments tels que des balcons. Cette servitude est souvent utilisée dans les zones urbaines où l’espace est limité.
5. Servitude de non-construction : Elle interdit la construction sur une partie du terrain afin de préserver une vue, un paysage, ou pour des raisons de sécurité.
6. Servitude de captage des eaux : Cette servitude permet à un propriétaire de capter les eaux de ruissellement provenant du terrain voisin pour alimenter par exemple un puits ou un étang.

Ces servitudes, bien qu’elles puissent restreindre certains droits du propriétaire, sont essentielles pour assurer la cohabitation harmonieuse entre les propriétés voisines et pour préserver l’intérêt général. Elles doivent être clairement définies dans les actes de propriété afin d’éviter tout litige ultérieur. Il en existe beaucoup d’autres, comme la servitude de tour d’échelle, ou la servitude de jour,….

Vous voulez en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter.